Dal 29 agosto 2017 è in vigore la nuova disciplina del “deposito notarile del prezzo di vendita”, ossia il Notaio, su richiesta di entrambe o anche di una sola delle parti (la disciplina è quindi facoltativa) è tenuto a riceve l’intero prezzo ovvero il saldo della compravendita, ed a depositarlo su un apposito conto corrente dedicato.
La norma stabilisce, in sostanza, che il prezzo della compravendita non venga più immediatamente consegnato al venditore, ma venga consegnato al Notaio, il quale è obbligato a versarlo in un conto speciale, unitamente alle imposte e agli onorari ed a svincolarlo al venditore solo dopo l’esecuzione delle formalità di registrazione e trascrizione.
L’introduzione del deposito tende a salvaguardare l’acquirente, il quale potrebbe ritrovarsi a fare un incauto acquisto immobiliare.
Difatti, potrebbe capitare che tra la firma dell’atto di compravendita e l’esecuzione della trascrizione, possano intervenire iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (ipoteca giudiziale o esattoriale, pignoramento immobiliare, ecc.) a carico dell’immobile venduto, dovute a sopraggiunte situazioni debitorie del venditore non emerse prima.
Il deposito, però, può essere utilizzato anche per altri scopi, sempre connessi alla tutela dell’acquirente, e di cui si darà atto nel rogito: le parti possono prevedere che il prezzo (o una sua parte) sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione (es. la cancellazione di un’ipoteca preesistente; il pagamento di oneri condominiali; il pagamento di imposte in relazione alle quali il fisco abbia privilegio dell’immobile; la consegna del possesso dell’Immobile, ecc.) ed il Notaio svincolerà il prezzo solo quando gli sarà fornita la prova che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta; l’accordo delle parti potrà anche estendersi all’incarico al notaio a provvedere all’effettuazione delle attività la cui esecuzione condiziona lo svincolo delle somme.
Le somme depositate sono sottratte alle azioni dei creditori del Notaio depositario e sono escluse dalla successione per causa di morte e dal regime patrimoniale della famiglia di quest’ultimo, costituendo un vero e proprio patrimonio separato. Le somme stesse non potranno essere utilizzate dal Notaio per scopi diversi da quelli del deposito.
E’ previsto che gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, siano incassati dallo Stato ed utilizzati per rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.
L’istituto del deposito del prezzo non è nuovo nella prassi legislativa e contrattuale di altri Paesi dell’unione Europea. In Francia è un meccanismo collaudato: da più di cento anni, il prezzo degli immobili viene depositato presso il notaio che lo versa alla Caisse des Dépôts, cassa pubblica, e lo svincola dopo aver trascritto, aver verificato che non esistono trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, aver estinto i debiti relativi all’immobile e aver verificato la risoluzione di controversie eventualmente gravanti sull’immobile stesso.